Vente pour taxes : jusqu’où aller pour identifier le propriétaire?

La vente d’un immeuble pour défaut de paiement des taxes est une procédure exceptionnelle, et la Cour d’appel vient d’en préciser la portée dans l’arrêt Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc.[1], rendu le 13 août 2026. Cette décision récente offre l’occasion de revenir sur l’étendue des démarches qu’une municipalité doit accomplir pour identifier le propriétaire à qui transmettre les avis requis avant une vente pour taxes.

Comme une telle procédure peut mener à la dépossession d’un propriétaire sans contrôle judiciaire préalable, les formalités prévues aux articles 1022 et suivants du Code municipal du Québec (RLRQ, c. C-27.1) (le « Code municipal ») et leurs équivalents dans la Loi sur les cités et villes (RLRQ, c. C-19) (la « LCV ») doivent être respectés avec soin. Une irrégularité importante peut engager la responsabilité de la municipalité, que ce soit envers le propriétaire dépossédé ou envers l’adjudicataire appelé à restituer l’immeuble.

Cette rigueur se traduit notamment par le devoir d’informer le propriétaire de la vente projetée. Les tribunaux reconnaissent ainsi qu’une municipalité doit prendre des moyens raisonnables pour que l’avis atteigne réellement la personne visée.

Encore faut-il toutefois déterminer qui doit recevoir l’avis. Dans le contexte de la perception et du recouvrement des taxes municipales, la notion de « propriétaire » a été précisée par la Cour d’appel dans Boisbriand (Ville) c. Cordia Ltd[2]. La Cour y a conclu que la vente pour taxes, qui constitue une mesure d’exécution forcée, doit être dirigée contre un « propriétaire » au sens de la Loi sur la fiscalité municipale (RLRQ, c. F-2.1), et non selon la définition plus restreinte prévue à la LCV. Ainsi, lorsque la personne qui reçoit l’avis de paiement des taxes est inscrite au rôle d’évaluation, la vente peut demeurer valide même si cette personne n’est pas, en droit civil, le « véritable » propriétaire de l’immeuble.

C’est précisément cette distinction que la Cour d’appel devait appliquer dans Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc., où se posait la question de savoir si la Ville pouvait se fier au rôle d’évaluation ou si elle devait chercher à identifier les propriétaires civils éventuels des lots.

Pour bien comprendre la portée de cette décision, il convient d’abord d’en rappeler le contexte factuel. Le litige concernait deux terrains vacants situés sur le territoire de la Ville de Québec (la « Ville »). Ces terrains (les « Lots ») avaient historiquement appartenu à Parc Richelieu ltée (« Parc Richelieu »). Bien que cette société ait été dissoute en 1999 et n’ait plus d’adresse connue, elle demeurait inscrite comme propriétaire au rôle d’évaluation de la Ville.

De 2013 à 2018, faute d’adresse valide, la Ville a transmis les avis d’imposition destinés à Parc Richelieu à son propre service des finances, conformément à sa pratique interne. Elle n’a toutefois pas effectué de démarches additionnelles pour retracer l’adresse de la propriétaire inscrite au rôle. En 2018, elle a entrepris une procédure de vente pour taxes afin de recouvrer les sommes dues sur les Lots, lesquels ont alors été adjugés à 9252-0451 Québec inc. (l’« Adjudicataire »).

Avant l’expiration du délai d’un an qui aurait permis à l’Adjudicataire d’obtenir un titre de propriété irrévocable[3], des propriétaires voisins ont demandé à la Cour supérieure d’être reconnus propriétaires des Lots par prescription acquisitive, alléguant avoir exercé une possession utile sur ceux-ci pendant plus de dix ans. Ils ont obtenu gain de cause en 2022. Dans ces mêmes recours, l’Adjudicataire a présenté une demande reconventionnelle contre la Ville, lui reprochant de ne pas avoir fait les démarches nécessaires pour identifier les véritables propriétaires avant la vente pour taxes. Il réclamait des dommages-intérêts pour le préjudice subi.

En première instance, la Cour supérieure a donné raison, en partie, à l’Adjudicataire. Selon le tribunal, la Ville aurait dû aller au-delà du rôle d’évaluation pour identifier les véritables propriétaires des Lots. Elle ne pouvait ignorer, selon cette analyse, que les voisins exerçaient une possession utile sur ces terrains. Les avis d’imposition auraient donc dû leur être transmis. La Cour supérieure a ainsi condamné la Ville à rembourser notamment le prix payé pour les Lots, ainsi que certains dommages liés aux troubles, ennuis et inconvénients.

La Cour d’appel a renversé cette conclusion. Elle a plutôt recentré l’analyse sur le rôle d’évaluation, qui constitue l’outil de référence du régime de taxation municipale. À son avis, le juge de première instance avait imposé à la Ville une obligation trop lourde en exigeant qu’elle identifie le véritable propriétaire civil, sans égard au nom inscrit au rôle. Une telle approche était incompatible avec l’arrêt Boisbriand (Ville) c. Cordia Ltd. La preuve ne permettait pas non plus de conclure que la Ville savait, ou aurait dû savoir, que les voisins possédaient les Lots.

La Cour rappelle à cet égard un principe important : le rôle d’évaluation occupe une place centrale dans la perception des taxes municipales. Puisqu’il bénéficie d’une présomption de validité, une municipalité peut généralement s’y fier lorsque les renseignements qu’il contient n’ont pas été contestés.

Dans ce dossier, rien ne justifiait de remettre en question l’inscription au rôle ni d’entreprendre une recherche pour identifier d’éventuels propriétaires au sens du droit civil. La dissolution de Parc Richelieu, à elle seule, ne créait pas une obligation générale d’enquête. La Cour a donc conclu que la Ville n’avait pas commis de faute en s’appuyant sur le rôle d’évaluation pour transmettre les avis de paiement de taxes. Elle n’était pas tenue d’effectuer une recherche de titres pour repérer des personnes qui pourraient, plus tard, être reconnues propriétaires par prescription acquisitive.

L’Adjudicataire soutenait également que la Ville avait commis une faute distincte en transmettant les avis d’imposition uniquement à son propre service des finances. La Cour d’appel a rejeté cet argument, précisant que le préjudice allégué ne découlait pas de cette pratique, mais plutôt de la reconnaissance ultérieure du droit de propriété des voisins par prescription acquisitive.

La Cour d’appel n’avait toutefois pas à trancher directement la validité de la vente pour non-paiement de taxes, puisque l’Adjudicataire ne l’avait pas contestée. Elle formule néanmoins une mise en garde utile : la Ville n’avait pas déployé d’efforts raisonnables pour trouver l’adresse de Parc Richelieu, et une telle omission aurait pu, dans un autre contexte, avoir des conséquences sur la validité de la procédure.

En définitive, cet arrêt rappelle que les municipalités peuvent, en principe, se fier au rôle d’évaluation pour identifier le propriétaire d’un immeuble dans le cadre d’une vente pour taxes. Elles doivent toutefois demeurer attentives aux anomalies portées à leur connaissance, particulièrement lorsqu’elles révèlent la nécessité de démarches supplémentaires pour retracer le propriétaire inscrit au rôle.

[1] Ville de Québec c. 9252-0451 Québec inc , 2026 QCCA 1106.

[2] Boisbriand (Ville) c. Cordia Ltd., 2000 CanLII 10095 (QC CA).

[3] Article 1043 du Code municipal du Québec; Article 524 de la Loi sur les cités et villes.