Adoption du règlement d’application de la Loi 16 : un tournant pour la copropriété au Québec

L’entrée en vigueur, le 14 août prochain, du règlement d’application de la Loi 16 marque une étape déterminante pour l’encadrement de la copropriété divise au Québec. Ce nouveau cadre réglementaire impose des obligations précises visant à améliorer la transparence, la prévoyance financière et la qualité de gestion des immeubles.

Carnet d’entretien, étude du fonds de prévoyance, attestation du syndicat lors d’une vente, protection des acomptes : autant de mesures qui viennent moderniser la gouvernance des copropriétés et protéger les intérêts de toutes les parties prenantes. Comprendre ces changements est essentiel pour s’y conformer efficacement… et éviter des conséquences coûteuses.

Dans ce qui suit, nous faisons le point sur les principales obligations prévues par ce règlement et sur les échéances à respecter. Notre équipe accompagne déjà plusieurs syndicats et gestionnaires dans la préparation à ces changements. Pour en savoir plus ou discuter de la conformité de votre copropriété à la Loi 16 et à son règlement d’application, vous pouvez communiquer avec notre collègue Me Cindy Benech par courriel c.benech@pfdavocats.com.

1. Carnet d’entretien

Qui : établi par Ingénieur, architecte, évaluateur agréé ou technologue professionnel, à condition qu’il n’ait aucun lien personnel ou professionnel avec l’immeuble ou le syndicat.

Quoi : inventaire détaillé des matériaux, appareils et équipements (parties communes et privatives relevant de l’entretien du syndicat). Contient : date d’installation, entretien, réparations, garanties, inspections, plan sur 25 ans : durée de vie, réparations majeures, remplacements, échéancier.

Quand :

• Nouvelles copropriétés (assemblée de transition hors période transitoire) : obligatoire dès le 14 août 2025, documents à remettre par le promoteur dans les 30 jours suivant l’assemblée de transition.
• Assemblées de transition entre le 15 juillet 2025 et le 12 novembre 2025 : délai de 6 mois pour la remise des documents par le promoteur.
• Syndicats existants dont l’assemblée de transition a eu lieu au plus tard le 14 juillet 2025 inclusivement : délai maximal pour se conformer : 15 août 2028 (3 ans + 1 jour).

Révision : Mise à jour annuelle par le conseil d’administration / Révision tous les 5 ans par un professionnel / Révision aux 10 ans si petit immeuble (≤ 8 unités, max 3 étages, copropriété horizontale sans parties communes dans un bâtiment).

Clause transitoire : Carnet d’entretien produit entre le 14 août 2023 et le 14 août 2025 reconnu valide pour 5 ou 10 ans (Doit avoir été rédigé par un professionnel autorisé).

2. L’étude du fonds de prévoyance

Qui : établie par Ingénieur, architecte, évaluateur agréé, technologue professionnel, CPA, à condition qu’il n’ait aucun lien personnel ou professionnel avec l’immeuble ou le syndicat.

Quoi : analyse basée sur un carnet d’entretien conforme, estimation des coûts année par année, recommandation claire sur les contributions annuelles à verser, recommandations spécifiques.

Quand :

• Nouvelles copropriétés (assemblée de transition hors période transitoire) : obligatoire dès le 14 août 2025, documents à remettre par le promoteur dans les 30 jours suivant l’assemblée de transition.
• Assemblées de transition entre le 15 juillet 2025 et le 12 novembre 2025 : délai de 6 mois pour la remise des documents par le promoteur.
• Syndicats existants dont l’assemblée de transition a eu lieu au plus tard le 14 juillet 2025 inclusivement : délai maximal pour se conformer : 15 août 2028 (3 ans + 1 jour).

Révision : tous les 5 ans sans exception (peu importe taille ou type de copropriété).

Clause transitoire : Réalisée entre 14 août 2023 et 14 août 2025 : valides 5 ans si conformes / Réalisée avant août 2023 : à mettre à jour d’ici le 14 août 2028.

3. L’attestation du syndicat

Qui : Le syndicat de copropriété est responsable de produire l’attestation, laquelle doit être signée par une personne autorisée, avec nom et qualité mentionnés.

Quoi (contenu minimal) : Montant du fonds de prévoyance et recommandation minimale de l’étude / Contributions aux charges communes (exigées et payées, 3 dernières années) / Solde des liquidités, résultats financiers (3 ans), budget prévisionnel / Confirmation des assurances et montant de la plus haute franchise / Résumé des inspections, sinistres, travaux (5 ans), et travaux prévus (10 ans) / Litiges en cours devant les tribunaux / Modifications à la déclaration de copropriété (3 dernières années).

Quand : À compter du 14 août 2025, l’attestation doit être remise dans les 15 jours suivant l’acceptation d’une promesse d’achat, le non-respect peut compromettre la transaction et engager la responsabilité du Syndicat.

4. Protection des acomptes (1791.1 C.c.Q.)

Qui : Barreau du Québec, Chambre des notaires, Ordre des administrateurs agréés du Québec, Ordre des CPA.

Quoi : le promoteur mandate un professionnel autorisé et l’acheteur verse directement l’acompte à ce professionnel (jamais au promoteur).

En résumé

La mise en place de ce nouveau cadre réglementaire appelle une vigilance accrue et une planification proactive. Si cela n’est pas déjà fait, les syndicats devront rapidement mettre en œuvre des outils de gestion conformes, les promoteurs devront ajuster leurs pratiques, et les copropriétaires bénéficieront d’une information claire et complète sur l’état et la gestion de leur immeuble.