Une jurisprudence en matière de baux commerciaux pourrait affecter les municipalités

Certaines municipalités sont locataires d’espaces pour la tenue de réunions ou d’activités communautaires, ou encore de temps de glace ou de piscine dans les centres sportifs, et même d’espaces pour leur bibliothèque ou autre. Doivent-elles payer leur loyer, alors que les activités visées sont interdites par la Direction de la santé publique?

Le 16 juillet 2020, la Cour supérieure du Québec rendait une décision sous la plume du juge Peter Kalichman qualifiant la pandémie de force majeure dans le cadre de l'application d'un bail commercial et de l'étude d'une réclamation de loyer pour les mois couverts par le décret d'urgence sanitaire et le confinement (Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251 (CanLII)).

Le tribunal conclut en effet que le bailleur ne peut pas réclamer son loyer pour les mois couverts par le décret au cours desquels son locataire était empêché d'opérer son commerce, en l'occurrence, un centre de conditionnement physique.  Selon le tribunal, le bailleur a été empêché d'exécuter son obligation principale de procurer la jouissance des lieux loués, par le décret. Le juge ajoute que le décret constitue aussi un trouble de droit au sens de l’article 1858 du Code civil du Québec, contre lequel le bailleur est tenu de garantir son locataire. Par conséquent, le locataire est libéré de son obligation corrélative de payer le loyer pour la période visée par le décret.

Nous croyons que les municipalités locataires d’espaces, ou qui louent elles-mêmes des espaces devraient être attentives aux conséquences de cette jurisprudence et en faire une analyse serrée, puisque l’impact budgétaire pourrait être important. Nous croyons d’ailleurs que le raisonnement du juge Kalichman pourrait même s’appliquer à une activité qui n’est pas complètement interdite, mais qui est grandement réduite, en raison des règles de la Direction de la santé publique, et qu’ainsi, le loyer corrélatif pourrait être réduit d’autant.

Une revue des baux liant la municipalité devrait être faite à la lumière de cette affaire pour en mesurer les conséquences sur le patrimoine municipal. N’hésitez pas à nous contacter pour ce faire.