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octobre 2010

Votre option de renouvellement en est-elle vraiment une ?

Par Alexandre Lebeau Avocat

On rencontre fréquemment des baux non-résidentiels comportant une clause de renouvellement rédigée à peu près comme suit :

"À la condition qu'il ne soit pas en défaut aux termes du Bail, le Locataire pourra, à l'expiration de la durée du Bail, se prévaloir d'une option de renouvellement du Bail pour une période additionnelle de cinq (5) ans, aux mêmes termes et conditions, sauf pour le loyer qui devra être négocié. Le Locataire devra aviser le Bailleur de son intention de se prévaloir de son option de renouvellement au moins six (6) mois et au plus douze (12) mois avant l'expiration du Bail [...]"

Malgré l'emploi des termes "option de renouvellement" dans une telle clause, il s'avère que cette option n'en est pas une. On considère plutôt ce type de clause comme accordant au locataire une simple préférence de conclure un nouveau bail avec le bailleur avant toute autre personne (Mutuelle des fonctionnaires du Québec c. Les Immeubles G.C. Gagnon inc., 1997 CanLII 10674 (CQ C.A.). Autrement dit, la seule obligation que crée cette clause pour le bailleur est d'offrir en premier lieu le local commercial au locataire, les parties devant ensuite tenter de négocier le loyer payable pour la durée du renouvellement.

À défaut par les parties d'en arriver à une entente quant à cet élément essentiel du bail, les tribunaux considéreront généralement que le bail peut prendre fin et que le local peut être offert à un tiers. Bien que le refus du bailleur de négocier de bonne foi puisse, selon les circonstances, donner ouverture à un recours en dommages et intérêts du locataire, les tribunaux refuseront de fixer et d'imposer aux parties les conditions essentielles du contrat de bail, en l'occurrence le loyer (9175-9266 Québec inc. c. André Allard & Associés inc., 2008 QCCS 510 (CanLII); Renaud et Suissa c. Société du Parc des Iles et Ville de Montréal, REJB 1998-09822 (C.S. ) et Betsas c. Barrette, 2005 CanLII 23363 (QC C.Q.).

On conçoit aisément que les affaires du locataire puissent être sérieusement affectées, voire carrément compromises, dans le cas où celui-ci se voit forcé de quitter les lieux loués après avoir tenté en vain de négocier avec son bailleur le loyer payable pour la durée du renouvellement.

Aussi, le locataire avisé voulant se prémunir des écueils d'une telle situation aura tout intérêt à s'assurer, dès la conclusion du bail, que celui-ci prévoit toutes les conditions essentielles du renouvellement, incluant le loyer, sans que les parties aient à négocier quoi que ce soit lors de la levée de l'option. La clause de renouvellement pourra notamment prévoir que le loyer payable au cours de la période de renouvellement sera le résultat mathématique d'une formule d'ajustement stipulée dans le bail (voir Mutuelle des fonctionnaires du Québec précité) (par exemple : une augmentation du loyer de base en fonction de la variation de l'Indice des prix à la consommation (IPC) pour une région et pour une période données).

En résumé, on retiendra que l'option de renouvellement n'en sera une que dans la mesure où l'ensemble des conditions essentielles du renouvellement auront été déterminées ou rendues déterminables par une formule ou un mécanisme quelconque initialement stipulé au bail.