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juin 2010

Réclamation des honoraires d'avocat contre un copropriétaire

Par Jean-François Mallette Avocat

Une décision rendue récemment par la Cour supérieure (Syndicat des copropriétaires du Elgin c. Al-Shawa, JE 2010-146) apporte un éclairage intéressant sur le remboursement de certains frais engagés par le syndicat des copropriétaires (ci-après : "Le Syndicat"), relativement à l'omission d'un copropriétaire de verser sa contribution aux charges communes.

Dans cette affaire, le Syndicat a déposé une requête introductive d'instance en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice d'une unité de copropriété divise, suite au défaut du copropriétaire d'acquitter ses charges communes. Le copropriétaire avait répliqué par une défense et demande reconventionnelle en vertu de laquelle il réclamait au Syndicat une somme de 218 000 $.

Trois ans plus tard, en juin 2009, les parties participent à une conférence de règlement à l'amiable, au cours de laquelle intervient une entente de principe prévoyant la vente par le syndicat de l'unité avec délégation de paiement au syndicat, à charge par l'acheteur de payer la créance du syndicat (frais d'avocat, frais de réparation des escaliers, frais de condo et intérêt de 24 % l'an). Conformément à cette entente de principe, les parties signent un document intitulé quittance mutuelle et transaction qui prévoit que "les honoraires et déboursés extrajudiciaires du syndicat à l'égard des procédures dans le présent dossier " constituent une partie de la créance du syndicat contre le copropriétaire.

Or, une fois la vente de l'unité complétée, ledit copropriétaire s'objecte au remboursement des honoraires extrajudiciaires encourus par le syndicat. La Cour supérieure rejette les prétentions du copropriétaire et rappelle d'une part qu'au "contraire du créancier hypothécaire conventionnel, le syndicat n'a pas eu le choix de son débiteur. Il se retrouve créancier d'un mauvais payeur qu'il est obligé de subir, au contraire du prêteur hypothécaire qui a eu le loisir de décider s'il voulait s'engager dans une relation d'affaires avec l'emprunteur".

D'autre part, la cour rappelle également qu'il est toujours loisible au "créancier hypothécaire de demander de condamner le débiteur hypothécaire à assumer intégralement les honoraires extrajudiciaires qui ont été encourus dans l'exercice des recours hypothécaires, notamment lorsque la défense proposée par le débiteur ou son refus de délaisser sont frivoles ou dilatoires".

En conséquence, la cour rejette les prétentions du copropriétaire et permet au syndicat d'obtenir le remboursement des frais engagés.

Il est donc intéressant de constater que les tribunaux ouvrent la porte à un remboursement des frais d'avocat engagés par le syndicat.

Nous vous invitons donc à communiquer avec l'auteur au (514) 735-0099 si vous deviez avoir des questions à ce sujet ou sur les incidents juridiques affectant le syndicat ou votre copropriété.