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décembre 2019
PFD | Construction

Projet de loi n o 16 : À quels changements s'attendre en matière de droit de la copropriété divise?

Par Élisabeth Gendron Avocate

 

Le 3 avril 2019, la ministre des Affaires municipales et de l'Habitation a déposé le projet de loi n o 16, soit un projet omnibus visant à modifier, entre autres, diverses dispositions législatives touchant la Régie du logement, la Régie du bâtiment et le droit de la copropriété divise.


Ces nouvelles dispositions législatives répondent à un marché grandissant des immeubles en copropriété divise dont la croissance n'est visiblement pas prête à s'arrêter. La multiplication de ce type d'habitation a poussé le législateur à se pencher sur ces problématiques particulières de l'industrie. En voici les dispositions principales.


Fonds de prévoyance


Le projet de loi ajoute plusieurs obligations au Code civil du Québec pour les syndicats de copropriété afin de mieux protéger les copropriétaires des vices de construction et des vices cachés. Un des changements majeurs sur ce plan concerne le fonds de prévoyance que doit constituer le syndicat. Ainsi, l'article 33 du projet de loi ajoute une nouvelle obligation pour le syndicat de faire une étude aux cinq ans afin de s'assurer que le fonds de prévoyance pourra couvrir des réparations majeures, si cette éventualité survenait. Le fonds de prévoyance devra être ajusté en fonction de cette étude. De plus, tant que la première étude ne sera pas réalisée, ce fonds devra équivaloir à 0,5 % de la valeur totale de l'immeuble.


Les syndicats devront donc faire appel à des professionnels, tels des comptables, pour réaliser ces études, ce qui engendrera nécessairement des frais. Le conseil d'administration devra s'entendre pour choisir le professionnel et prévoir, dans le budget annuel du syndicat, une somme allouée à la réalisation de l'étude.


Décisions du conseil d'administration du syndicat


À la suite de l'adoption de la loi, le conseil d'administration d'un syndicat devra, selon l'article 41, communiquer à chacun des copropriétaires tous les procès-verbaux et les résolutions prises par celui-ci, et ce, dans les 30 jours suivant la réunion.


Une décision partiale ou nuisant à un ou des copropriétaires pourra alors être contestée devant les tribunaux afin de la faire annuler ou pour en demander la modification, et ce, dans les 90 jours suivant la décision.

Il faudra donc s'attendre à une augmentation des contestations judiciaires des décisions prises par les C. A. des syndicats de copropriété. L'impact pourrait être particulièrement important pour les petits syndicats qui comportent peu de membres puisque chaque contestation engendrera inévitablement des frais importants. De même, les membres du C. A. devront consacrer davantage de temps à leurs tâches, alors que la plupart occupent leurs fonctions bénévolement.


Responsabilité du promoteur ou de l'entrepreneur avant la cession du syndicat


Enfin, l'article 61 du projet de loi crée un mécanisme de responsabilisation du conseil d'administration du syndicat avant que celui-ci ne soit cédé au nouveau C. A. Un syndicat de copropriétaires est en effet géré par l'entrepreneur ou le promoteur du projet immobilier tant et aussi longtemps que ce dernier détient la majorité des voix à l'assemblée des copropriétaires. Autrement dit, tant que le promoteur ou l'entrepreneur n'a pas encore vendu au moins 51 % des unités de l'immeuble visés par le syndicat, il conserve le contrôle du syndicat (article 1104 du Code civil du Québec).


Ainsi, dans l'éventualité où le C. A., avant la cession du syndicat par le promoteur, engagerait des dépenses dépassant 10 % du budget provisionnel établi par le promoteur, ce dernier devra dorénavant rembourser ces dépenses supplémentaires. Cette mesure a également un objectif de protection, soit qu'un conseil d'administration se doit de faire une saine gestion de la trésorerie et ne doit pas céder un syndicat déjà endetté aux nouveaux copropriétaires. Un niveau d'endettement élevé au moment de la cession ferait augmenter les contributions et pourrait dissuader de potentiels acheteurs d'acquérir une partie de l'immeuble concerné.


Conclusion


Le projet de loi n o 16 constitue un progrès important dans le domaine. Il sera de la responsabilité et du bon jugement du législateur de déterminer si cette nouvelle loi sera suffisante ou si d'autres mesures plus strictes seront nécessaires dans l'avenir. Chose certaine, les copropriétaires divis seront dorénavant mieux protégés dans l'éventualité de problèmes juridiques relatifs à leur propriété.