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juin 2009
PFD | Assurances
CIRCULAIRE D'INFORMATIONS ASSURANCES

Garantie contre les vices cachés

L'immeuble que vous avez vendu en toute bonne foi est lourdement endommagé par un incendie dont l'origine est un vice de construction du foyer. Jusqu'où va votre obligation? Se limite-t-elle aux coûts de la réparation du foyer ou à l'ensemble des autres dommages causés par ce sinistre?

C'est à ces questions que la Cour d'appel a récemment répondu dans l'affaire Basque c. Alpha, compagnie d'assurances inc., 2009 QCCA 739 (CanLII).

En effet, elle a fait la lumière sur l'étendue de la garantie de qualité lorsque le bien vendu périt en raison d'un vice caché qui existait au moment de la vente.

Dans cette affaire, un incendie a détruit substantiellement la résidence et les biens de la famille Gagné, assurée chez Alpha, compagnie d'assurances inc. L'origine du feu était un vice de construction de la cheminée.

Les Gagné avaient acquis la maison de M. Basque, qui lui-même, l'avait achetée de M. Caron. Elle avait été vendue précédemment à celui-ci par M. Pellerin, qui avait à l'époque décidé d'aménager le foyer. Le vice de construction de la cheminée était donc présent tout au long de ces ventes subséquentes. Cependant, aucun des vendeurs n'était au courant de son existence.

Étant subrogée dans les droits de son assurée, la compagnie Alpha décida d'intenter un recours en vice caché contre M. Basque, ainsi que contre les deux autres vendeurs prédécesseurs, soit M. Caron et M. Pellerin.

L'argumentation des vendeurs était à l'effet qu'ils n'étaient tenus de rembourser l'acheteur que jusqu'à concurrence du montant qui aurait été nécessaire pour la réparation du vice de construction de la cheminée, à l'origine de la perte de la maison.

La Cour d'appel a plutôt suivi l'opinion de la compagnie d'assurances et celle d'auteurs en droit et juristes et a condamné les vendeurs à payer aux acheteurs le montant qu'ils devront débourser pour réobtenir l'usage normal de leur résidence.

La Cour d'appel a précisé que la garantie de qualité s'appliquait à toute la maison et non uniquement au bien qui était frappé du vice. Autrement, ce serait mal interpréter la nature de la vente de la maison, qui ne se transforme pas en vente de foyer du seul fait de la présence du vice qui l'affectait plus particulièrement.

Le tribunal est également venu expliquer que ce principe est applicable à une perte partielle du bien et ce, peu importe la bonne ou la mauvaise foi du vendeur. La dépréciation partielle du bien, causée par la manifestation du vice jusqu'alors caché, devra être indemnisée par le vendeur. Compte tenu qu'il n'y a pas perte totale, le montant équivalent sera cependant inférieur au prix de vente. L'indemnité devra être raisonnable par rapport à l'importance de la perte, proportionnellement à la valeur de la maison.

Dans le cas d'un vendeur de mauvaise foi, qui savait au moment de la vente que la maison présentait des vices, l'acheteur pourra lui réclamer également des dommages qui ne sont pas directement liés au bien, comme par exemple la perte de salaire ou la perte de jouissance de la vie. En l'espèce, il n'y avait aucune preuve indiquant qu'un des vendeurs avait pu être de mauvaise foi. Le tribunal a donc exigé de ceux-ci qu'ils indemnisent uniquement les dommages directs de la maison. Suivant les principes ci-haut exposés, la Cour d'appel a condamné les trois vendeurs à payer à la famille Gagné la somme de 70 615,44$ pour les indemniser de la destruction considérable de leur résidence.

La Cour d'appel vient ainsi nous éclairer sur une question qui avait suscité maintes réflexions au cours des dernières années et pour laquelle la réponse demeurait jusqu'ici indéterminée. Les balises seront dorénavant mieux définies pour permettre d'obtenir une réparation adéquate dans le cas de vices cachés.