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avril 2011

Vendre aux risques et périls de l'acheteur : oui, mais

Par Isabelle Gingras Avocate

Afin de se prémunir à l'encontre d'éventuels recours en vices cachés, un vendeur non professionnel peut limiter sa responsabilité en vendant un bien sans garantie légale, aux risques et périls de l'acheteur.

Toutefois, dans un récent jugement, confirmé par la Cour d'appel (appel rejeté sur requête (C.A., 2011-03-07), 500-09-021298-104, 2011 QCCA 446), la Cour supérieure (Savaria c. Davignon (C.S., 2010-12-13), 2010 QCCA 6443), nous rappelle que, même lors d'une vente où la garantie légale est expressément exclue, le vendeur doit agir de bonne foi, coopérer avec l'acheteur et lui fournir tous les renseignements nécessaires pour qu'il puisse décider, en toute connaissance de cause, d'acheter ou non le bien.

Dans ce dossier, le vendeur avait vendu son immeuble, aux risques et périls de l'acheteur, sans toutefois lui mentionner les problèmes de contamination fongique du bâtiment. Un ancien locataire ayant habité l'immeuble avait transmis au vendeur une lettre explicite, dans laquelle un médecin faisait état de graves problèmes de santé d'occupants de l'immeuble, qui étaient attribuables à l'exposition fongique de l'immeuble.

La Cour supérieure mentionne que " L'omission de transmettre cette information essentielle et déterminante démontre [de la part du vendeur] un mépris total des intérêts [de l'acheteur] et une insouciance face aux conséquences qui en résultent. " On conclut alors à la faute lourde du vendeur et déclare inopérante la clause d'exclusion de garantie. La Cour supérieure prononce donc l'annulation de la vente de l'immeuble, condamne le vendeur à rembourser à l'acheteur les travaux effectués sur l'immeuble, en plus de le condamner à des dommages punitifs de 20 000$.

La Cour d'appel, quant à elle, a refusé d'entendre l'appel du vendeur, le jugeant voué à l'échec.

En conclusion, nous pouvons retenir de cette cause que, même si nous vendons un bien aux risques et périls de l'acheteur, nous devons nous comporter loyalement et divulguer à un acheteur les informations essentielles et déterminantes qui sont à notre connaissance.

Vendre aux risques et périls de l'acheteur : oui, mais loyalement!