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mai 2011

Un vice caché?

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Ces dernières années, certaines municipalités du Québec ont été confrontées à plusieurs problèmes provenant de la présence d'algues bleues (cyanobactéries) dans les lacs. Dans plusieurs cas, les autorités gouvernementales ont dû interdire les activités de baignade et la consommation de l'eau aux riverains.

La Cour du Québec s'est récemment prononcée sur une réclamation pour vices cachés présentée par l'acheteur d'une propriété située en bordure d'un lac affecté par des problèmes d'algues bleues. Dans le jugement Fournier c. Lemay, 2011 QCCQ 2019 (CanLII), le vendeur avait omis de mentionner aux acheteurs que le lac contenait des cyanobactéries et qu'un avis gouvernemental lui avait été envoyé. Suite à la vente, une voisine a informé les acheteurs de la situation. Les analyses bactériologiques menées par le ministère du Développement durable, Environnement et Parc Québec avait démontré que la baignade était possible mais que l'eau n'était pas potable.

En analysant la situation, le tribunal a refusé de conclure qu'il s'agissait là d'un vice caché. Puisque les algues se situent dans un lac situé dans son état naturel et appartenant au domaine public, le tribunal ne peut conclure que l'immeuble vendu est affecté d'un vice. La présence d'une pompe qui permet l'approvisionnement en eau à même le lac ne change pas le fait que l'immeuble vendu n'est pas, en lui-même, affecté d'un vice. Ainsi, la simple présence d'algues bleues dans un lac ne constitue pas un vice caché.

La juge a néanmoins accordé des dommages aux acheteurs en vertu de l'obligation de délivrance. En effet, le vendeur avait fait des représentations aux acheteurs à l'effet que ceux-ci pouvaient bénéficier de l'eau courante pendant toute l'année. Cependant, la présence des algues bleues faisait en sorte que l'eau dégageait une odeur nauséabonde et se teintait d'une couleur particulière près de deux mois par année. Dans les faits, les acheteurs ne pouvaient donc utiliser cette eau pour leurs besoins pendant cette période. Le tribunal a par contre refusé d'octroyer un montant relativement à une baisse de valeur de la propriété puisque la preuve ne démontrait pas que la valeur de celle-ci avait effectivement diminué.

Il nous semble donc important de souligner que la présence d'algues bleues ne permet pas à un acheteur de se prévaloir de la protection accordée par le Code civil du Québec pour les vices cachés. De plus, en l'absence de fausses représentations quant à l'alimentation en eau et les défauts possibles de celle-ci, l'acheteur ne pourra réclamer un quelconque dédommagement du vendeur. Ainsi, il est impératif pour l'acheteur de s'enquérir de la qualité de l'eau et pour le vendeur de divulguer toute information pertinente concernant la qualité de l'eau.