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janvier 2017
PFD | Affaires

Un locateur peut-il être tenu de garantir au locataire que l'usage projeté des lieux loués est conforme au règlement de zonage?

Par Jessica Schmitt Avocate

Dans un arrêt récent, la Cour d'appel (Tadros c. 9164-1852 Québec inc., 2016 QCCA 1477) devait trancher cette question. Le contexte était simple.

Le locataire Tadros souhaitait louer le local litigieux pour y exploiter un " commerce de gros de charcuterie ". Le locateur avait été informé de la nature de ce projet, avant même la conclusion du bail. Par contre, aucune clause du bail ne garantissait que cette activité était autorisée par la réglementation de zonage. De toute évidence, le locataire semblait même tenir pour acquis qu'il n'y avait aucun obstacle réglementaire qui l'empêcherait de réaliser son projet.  

Ce n'est qu'après la conclusion du bail que le locataire a entrepris ses démarches auprès de l'arrondissement pour obtenir les permis nécessaires à l'exploitation de son commerce. C'est à ce moment qu'il a été informé que le règlement de zonage interdisait le commerce qu'il entendait exploiter. Étant incapable d'exploiter son commerce, le locataire a abandonné les lieux loués, refusant même de payer certains loyers pour la période où il occupait le local.

Le locateur a donc poursuivi le locataire pour les loyers dus pour l'ensemble de la période du bail. Quant à lui, le locataire a demandé la résiliation du bail. Qui avait raison?

Il importe de rappeler que l'article 1858 du Code civil du Québec impose l'obligation au locateur de garantir les " troubles de droit ". Ainsi, il doit notamment garantir au locataire que l'usage projeté est autorisé par les lois applicables, incluant les règlements municipaux.

Puisque le règlement de zonage empêchait l'exploitation du " commerce de gros de charcuterie ", soit la seule activité que le locataire anticipait exercer à cet endroit, la Cour d'appel a jugé qu'il y avait un " trouble de droit " à la jouissance des lieux loués, justifiant alors la résiliation du bail.  

Quelles sont les précautions pouvant être prises par le locateur pour éviter qu'une telle situation puisse se produire? À la lumière de ce jugement, il suffirait de prévoir au bail une clause indiquant clairement à qui revient l'obligation d'assurer la conformité de l'activité projetée dans les lieux loués.

Il fera plaisir à l'équipe PFD Affaires de vous conseiller dans la négociation et la rédaction des  baux afin qu'ils reflètent réellement l'intention des parties.