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février 2017
PFD | Construction
Vices cachés

Quelle compensation peut-on obtenir lorsque notre vendeur est introuvable ou en faillite?

Par Jean-Philippe Desabrais Avocat

Voici une question fort intéressante qu'un propriétaire pourrait avoir un jour à se poser en matière de vices cachés. Avant d'aller plus loin, un bref survol des critères applicables est nécessaire.

Pour être considéré comme étant caché, le vice doit remplir certains critères, soit :

  1. Le vice doit être grave;
  2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente;
  3. Le vice doit être non apparent;
  4. Le vice doit être antérieur à la vente.

Il importe également de préciser que la qualification d'un vice relève de l'appréciation du Tribunal. Pour entreprendre un recours en vice caché, il faut généralement avoir acheté un immeuble avec la garantie légale, hormis certaines exceptions. Cette garantie suit l'immeuble, peu importe le changement de propriétaire. Pour illustrer la garantie légale, il s'agit en quelque sorte d'une chaîne qui relie chacun des propriétaires de l'immeuble. Conséquemment, la garantie légale permet de poursuivre directement le " vendeur du vendeur " de l'immeuble.

Cela précisé, prenons l'hypothèse où vous achetez un immeuble et découvrez un vice caché plusieurs années plus tard. Au moment de dénoncer la présence de ce vice à votre vendeur, vous constatez que ce dernier est introuvable ou insolvable. Il se peut également, dans l'éventualité où votre vendeur serait une personne morale (société), que celle-ci ait fait faillite ou ait été dissoute. Dans ces circonstances, vous pourriez valablement dénoncer la présence de ce vice au vendeur de votre propre vendeur (ci-après " le vendeur initial "), à condition que cette vente ait été faite avec la garantie légale.

Pour divers motifs, le vendeur initial ne prend pas en charge les travaux correctifs et vous exécutez ceux-ci afin de corriger la situation. Par la suite, vous décidez d'entreprendre un recours judiciaire pour réclamer le coût de vos travaux. La question suivante se pose : quel est le montant que vous pourriez alors réclamer au vendeur initial?

Le marché de l'immobilier étant ce qu'il est, il y a fort à parier que vous avez acquis votre immeuble à un prix beaucoup plus élevé que votre vendeur. Il faut alors déterminer la base de calcul selon laquelle le juge devra évaluer la diminution de prix de vente. Pour y parvenir, le Tribunal doit-il considérer le montant que vous avez payé pour acquérir l'immeuble ou plutôt le montant que le vendeur initial a reçu?

La Cour d'appel a récemment été saisie de cette question dans l'arrêt Dupuis c. Leblanc (2016 QCCA 1141)*.

Ladite Cour a déterminé que le prix de vente entre le vendeur initial et le vendeur subséquent devait être pris en considération afin d'établir une diminution adéquate du prix de vente. Toutefois, le montant payé par l'actuel propriétaire pour acquérir l'immeuble doit aussi être considéré. Pour revenir à notre exemple, le Tribunal devrait alors tenir compte du prix de vente entre votre vendeur et le vendeur initial et le prix que vous avez payé.

Normalement, le coût des réparations, sous réserve de la plus-value apportée à l'immeuble, est un élément déterminant pour évaluer le déficit d'usage, mais n'équivaut pas nécessairement au montant auquel vous aurez droit. Il faut donc analyser la situation sous l'angle suivant :

Quel aurait été le montant que votre vendeur (personne introuvable ou insolvable) aurait été prêt à payer au vendeur initial s'il avait connu l'existence du vice au moment de l'acquisition?

Sans définir une formule précise, la Cour nous enseigne qu'il faut effectuer un exercice de pondération afin de déterminer la diminution du prix de vente qui tient compte :

  • de la dépréciation du bien (son âge, son état);
  • de la plus-value apportée par les travaux réalisés pour corriger le vice en relation avec le prix payé par vous-même;
  • du prix reçu par le vendeur initial.

Autrement dit, il faut éviter que vous vous enrichissiez au détriment du vendeur initial. Évidemment, il s'agit d'une tâche complexe, d'autant plus lorsque le vice est découvert plusieurs années suivant la vente.

Par ailleurs, la Cour d'appel a rappelé un élément très important, soit que la garantie sur l'immeuble suit le bien et non le propriétaire. Par conséquent, ce n'est pas parce que vous achetez un immeuble sans garantie légale que vous n'avez aucun recours contre le vendeur initial. En effet, si votre vendeur a acquis son immeuble avec la garantie légale et qu'il vous le revend sans cette garantie, vous pourriez l'invoquer contre le vendeur initial, sous réserve des conditions pour établir la présence d'un vice caché.

Nous vous encourageons à consulter PFD Avocats afin d'obtenir de plus amples renseignements sur les recours en matière de vices cachés.

 

* Le 12 janvier 2017, la Cour suprême du Canada a rejeté la demande d'autorisation pour en appeler de la décision de la Cour d'appel.