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septembre 2015
PFD | Immobilier

Propriétaires d'immeubles locatifs : gare aux activités illégales de votre locataire sinon votre immeuble pourrait être saisi par l'État

Par Alexandre McCormack

Le propriétaire d'un immeuble locatif s'est récemment fait saisir son immeuble par l'État en raison des trafics de drogues qui s'y déroulaient. En effet, l'affaire Directeur des poursuites criminelles et pénales ("DPCP") c. Rogers, 2015 QCCQ 3321, illustre un cas dans lequel un propriétaire d'immeuble est dépouillé de celui-ci par l'application de la Loi réglementant certaines drogues et autres substances ("Loi").

L'intimé est propriétaire d'un immeuble à Saint-Jérôme qui est loué à des tenanciers de bar qui l'exploitent à cette fin. Sur une période d'environ dix (10) ans, plusieurs personnes sont arrêtées, accusées, puis trouvées coupables d'infractions relatives à la possession et trafics de stupéfiants (cocaïne) dans l'immeuble de l'intimé. Dans cette affaire, le DPCP demande au tribunal de confisquer l'immeuble de l'intimé en invoquant notamment que l'immeuble constitue un bien infractionnel au sens de la Loi. En défense, l'intimé demande le rejet de la demande de confiscation et se prétend innocent de toute complicité ou collusion à l'égard des infractions relatives aux trafics de stupéfiants qui ont eu lieu dans son immeuble au fil du temps.

En vertu de la Loi, le tribunal peut, lorsqu'il "est convaincu, selon la prépondérance des probabilités, qu'un bien infractionnel a servi à la perpétration d'une infraction désignée et qu'il a déclaré une personne coupable d'une telle infraction", ordonner la confiscation de ce bien. Pour éviter la confiscation de son bien, le propriétaire de celui-ci doit convaincre le tribunal, par la même mesure, qu'il est innocent de toute complicité ou collusion à l'égard des infractions commises dans son immeuble.

Dans l'affaire précitée, après analyse de la preuve, le tribunal conclut que l'" indifférence totale [de l'intimé] pour ce qui se passe dans son immeuble est incompréhensible pour un homme qui est dans les affaires depuis une vingtaine d'années". Le tribunal décide qu'il n'est pas suffisant pour un propriétaire de simplement vérifier le crédit et l'absence d'antécédents judiciaires du locataire potentiel pour établir qu'il n'était pas au courant des activités qui se déroulent dans son immeuble. En effet, selon le tribunal, ces mesures sont insuffisantes dans les circonstances et l'intimé "devait faire preuve d'un minimum de vigilance pour protéger son bien et éviter qu'il continue à servir à des trafics de drogues". Par exemple, l'intimé aurait pu dénoncer toute activité suspecte à la police et collaborer avec ceux-ci, le cas échéant. Dans ces circonstances, le tribunal est d'opinion qu'au surplus, l'intimé a fait preuve d'aveuglement volontaire en ne s'occupant pas de ses affaires.

Le tribunal fait donc droit à la demande du DPCP et ordonne la confiscation de l'immeuble de l'intimé au profit de l'État pour qu'il en devienne le seul et unique propriétaire.

En conclusion, si vous êtes propriétaire d'un immeuble locatif, il est important de suivre de près vos affaires et d'être vigilant à l'égard des activités qui s'y déroulent. À défaut et si des infractions relativement à certaines drogues et autres substances y sont commises, vous risquez de voir votre actif confisqué et remis à l'État.

Pour obtenir davantage d'informations ou pour mieux connaître vos obligations à titre de propriétaire d'immeuble locatif, veuillez communiquer avec votre avocat PFD ou avec Me Alexandre McCormack (514.735.0099 / A.McCormack@pfdavocats.com).