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janvier 2016
PFD | Immobilier

Les vices cachés : l'A-B-C- de la responsabilité

Par Charlotte Deslauriers-Goulet Avocate

Si l'achat d'une nouvelle maison porte généralement la promesse de souvenirs heureux, lorsque celle-ci se révèle atteinte d'un vice caché, il marque alors malheureusement le début d'une multitude de déceptions et de doutes, lesquels se soldent parfois par le choix de l'acheteur d'intenter contre son vendeur un recours judiciaire en vice caché.

Le vendeur d'un immeuble est effectivement tenu de garantir à l'acheteur que l'immeuble en question est exempt de vices cachés. Dans le cas contraire, l'acheteur dispose en principe d'un recours contre son vendeur, et possiblement contre les vendeurs antérieurs de l'immeuble. Dépendamment des circonstances et des conditions contenues dans le contrat de vente, ce recours permet d'obtenir soit l'annulation de la vente, soit une réduction du prix de vente. De plus, lorsque le vendeur connaissait le vice ou ne pouvait l'ignorer, il peut être tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur.

Or, pour donner ouverture à un tel recours contre le vendeur, le vice doit répondre à quatre impératifs légaux :

1- Il existait antérieurement à la vente; 2- Il était inconnu de l'acheteur au moment de la vente; 3- Il est d'une certaine gravité; 4- Il était véritablement caché au moment de la vente.

Si les deux premières conditions relèvent plutôt d'un état de fait, les deux dernières méritent une analyse relativement plus subjective.

Quant à la gravité, un vice mineur ne suffira pas à entraîner la responsabilité du vendeur. Tel serait le cas par exemple d'une simple lacune par rapport aux normes actuelles du bâtiment ou celles en vigueur au moment de la construction, si cette lacune n'est pas accompagnée d'une perte d'usage à proprement parler. Divers critères pourront ainsi guider les tribunaux dans la détermination de la gravité du vice, notamment le coût ou l'importance des travaux nécessaires, de même que la diminution de la valeur de l'immeuble ou de la nature et de l'importance des inconvénients subis par l'acheteur.

En ce qui concerne le caractère caché du vice, la loi détermine expressément que ne sera pas considéré comme un vice caché, celui "qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert". En ce sens, vous n'êtes en théorie pas tenu par la loi de recourir aux services d'un expert lors de l'achat d'un nouvel immeuble.

Néanmoins, il est fortement recommandé de retenir les services d'un inspecteur préachat lors de l'acquisition d'une nouvelle maison, surtout en présence d'indices laissant présumer un vice caché ou encore, lorsque le prix demandé apparaît peu élevé. En effet, les tribunaux ont tendance, dans ces cas, à hausser le seuil de prudence exigé de l'acheteur. La Cour d'appel a d'ailleurs considéré que "lorsque l'immeuble présente un indice permettant de soupçonner l'existence d'un vice potentiel, l'acheteur prudent et diligent, qui n'a pas fait appel à un expert, doit faire vérifier autrement et de façon satisfaisante ce qui est suspect." (St-Louis c. Morin, 2006 QCCA 1643). Faute de ce faire, le vice pourrait être qualifié d'apparent, ce qui aura l'effet de priver l'acheteur de son recours contre le vendeur.

Sachez néanmoins que le fait de retenir les services d'un inspecteur préachat n'a pas le résultat de vous mettre à l'abri des vices affectant l'immeuble. D'ailleurs, l'inspecteur préachat n'est tenu qu'à une obligation de moyens. Cela veut dire qu'on ne saurait exiger de lui qu'il ne décèle tous les vices; il n'est tenu qu'à l'obligation de prendre les moyens raisonnables pour déceler les vices qui sont effectivement apparents.

En ce sens, l'inspecteur préachat ne fait que se substituer à l'acheteur pour effectuer une vérification de l'état général de l'immeuble, et son inspection est soumise aux mêmes standards que ceux imposés à l'acheteur. La Cour d'appel rappelait d'ailleurs que l'inspecteur préachat n'est pas un expert, et qu'en conséquence, son examen doit être "attentif et sérieux quoique plutôt rapide et non approfondi". Ainsi, "en l'absence d'un indice révélateur, l'acheteur ou l'inspecteur n'a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations" (Marcoux c. Picard, 2008 QCCA 259). Cela étant dit, l'inspecteur préachat est tenu à certaines obligations, lesquelles seront susceptibles d'engager sa responsabilité civile envers vous. Cette responsabilité pourra d'ailleurs être cumulée ou subsidiaire, le cas échéant, à celle de votre vendeur. Parmi ces obligations, celle d'inspecter l'immeuble dans le respect des "usages et règles de l'art" (art. 2100 C.c.Q.), soit généralement, selon les normes de pratique adoptées par les associations d'inspecteurs préachat. Par ailleurs, l'inspecteur doit fournir un rapport d'expertise suffisamment spécifique et adapté à chaque cas, qui fait état de façon réaliste de la gravité des signes apparents d'un vice caché potentiel. En ce sens, l'inspecteur doit alerter l'acheteur des indices révélant la présence éventuelle d'un vice, et, si nécessaire, le référer à un expert pour une investigation plus approfondie. De plus, le fait pour l'inspecteur de se fier aux représentations du vendeur sans investiguer, ou de rassurer indûment l'acheteur, peut être générateur de sa responsabilité. La jurisprudence regorge d'ailleurs de décisions traitant de la responsabilité de l'inspecteur préachat.

L'équipe spécialisée en droit immobilier chez Prévost Fortin D'Aoust se fera un plaisir de vous renseigner plus amplement, et éventuellement de vous guider dans le cadre d'un recours en vice caché impliquant ou non le recours à un inspecteur préachat.