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décembre 2013

Les droits acquis à l'obtention d'un permis de construction dans le contexte de l'application d'un Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale (PIIA)

Par Joanne Côté Avocate

Le 1er août dernier, la Cour d'appel, dans l'affaire 4164857 Canada inc. c. Ville de Montréal (2013 QCCA 1306), rendait jugement quant à la question de savoir si un promoteur immobilier pouvait prétendre à des droits acquis avant une modification à la réglementation municipale du simple fait qu'il avait déposé une demande pour l'approbation d'un PIIA, mais non un permis de construction.

Dans cette affaire, il avait été établi que le promoteur avait fait parvenir, le 11 janvier 2010, à l'arrondissement Pierrefonds-Roxboro, une demande d'approbation d'un PIIA aux fins de construire une tour d'habitation de 12 étages. L'approbation d'un PIIA, par le conseil de l'arrondissement, était une exigence préalable à l'obtention d'un permis de construction.

Le 22 février 2010, un avis de motion est présenté au conseil de l'arrondissement à l'effet que dans la zone concernée, seuls les immeubles d'au plus 3 étages seront dorénavant autorisés. La modification au Règlement de zonage quant à elle entrera en vigueur le 19 juillet 2010.

En ce qui concerne les droits du promoteur relativement à la construction d'une tour d'habitation de 12 étages, la Cour d'appel a été d'avis que l'avis de motion (avec effet de gel) et le Règlement de zonage qui s'en est suivi étaient opposables au promoteur puisque, au moment de la présentation de l'avis de motion, aucune demande de permis de construction complète n'avait été déposée à l'arrondissement Pierrefonds-Roxboro. Selon la Cour, pour prétendre à des droits acquis, le promoteur doit non seulement faire une demande de permis de construction complète ou substantiellement complète, mais doit également utiliser le formulaire émis par l'arrondissement, en plus d'acquitter les droits exigibles et d'avoir obtenu son PIIA ou à tout le moins en faire, en même temps, la demande pour l'obtenir.

Ainsi, les droits acquis à l'émission d'un permis de construction, dans le contexte de l'application d'un Règlement sur les PIIA, ne sont pas cristallisés au moment de la demande de PIIA, mais bien uniquement au moment du dépôt d'une demande de permis de construction complète ou substantiellement complète.