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mars 2013

Le pacte de préférence, un outil de contrôle à considérer

Par Marie-Sophie Marceau Avocate

Le pacte de préférence est un contrat par lequel une partie s'engage auprès d'une autre à ne pas conclure un acte avec un tiers, généralement un acte de vente, avant de lui avoir préalablement proposé la conclusion de cet acte aux mêmes conditions, ou aux conditions stipulées à la clause de préférence. Il s'agit donc d'un droit de priorité, au cas où, dans notre exemple le vendeur, décide de vendre sa propriété.

Le pacte de préférence, qui se présente souvent sous la forme d'une clause d'un contrat de vente, constitue un outil très intéressant pour le propriétaire qui consent à vendre son bien en considération des qualités personnelles de l'acheteur. C'est le cas, entre autres, du propriétaire qui vend une parcelle de terrain à un ami ou à un membre de sa famille, ou encore du propriétaire qui vend une unité d'un duplex qu'il habite également lui-même, en accordant une importance particulière aux caractéristiques de ses futurs voisins.

Dans l'exemple précédent, la clause de préférence incluse au contrat de vente permettra au vendeur initial de racheter son bien, si les gens à qui il avait lui-même vendu décident de quitter et de garder le contrôle sur le voisinage. À noter que la clause de préférence peut être consentie en sa propre faveur, ou en faveur de toute autre personne déterminée, par exemple au profit de ses enfants, afin d'encourager la conservation d'un bien dans le patrimoine familial.

Le libellé de la clause est très important et dictera la conduite des parties. Dans un premier temps, la clause doit identifier de façon précise le bénéficiaire du pacte de préférence. Il peut y avoir plusieurs bénéficiaires, concomitants ou successifs, qui pourront chacun se prévaloir de leur droit de préférence et acquérir le bien, peu importe la décision de leurs co-bénéficiaires. Dans le cas d'une clause comportant des bénéficiaires concomitants, il est possible que plusieurs personnes exercent leur droit de préférence et deviennent ainsi copropriétaires du bien visé. Outre l'identité des bénéficiaires, il est possible, et souhaitable, d'inclure à la clause de préférence le prix à payer par les bénéficiaires, que ce soit un prix fixe ou une formule mathématique tenant compte, par exemple, de la plus-value apportée à l'immeuble. Évidemment, la négociation de cette clause peut avoir un impact sur la vente initiale, puisque l'imposition du prix de revente pourrait grandement limiter l'opportunité d'affaires de l'acheteur initial. Finalement, le libellé de la clause est également déterminant quant à l'ouverture du droit de préférence. Par exemple, une clause peut prévoir que le simple fait d'avoir décidé de vendre l'immeuble fait naitre le droit de préférence du bénéficiaire, ou encore être plus restrictive et prévoir simplement l'obligation de présenter une offre formelle avant la conclusion du contrat avec un tiers.

À noter que le propriétaire qui contracte en contravention d'un pacte de préférence peut être poursuivi en dommages-intérêts par le bénéficiaire du pacte. L'acte conclu avec un tiers ne pourra toutefois pas être annulé s'il est finalisé.