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mars 2011
PFD | Assurances

Le créancier hypothécaire qui omet de divulguer un fait à l'assureur pourrait ne pas être indemnisé en cas de sinistre.

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En 2009, la Cour supérieure aborde cette question dans l'affaire Xceed Mortgage Corporation et Xceed Funding Corp. c. Wawanesa compagnie mutuelle d'assurance (2009 QCCS 625 (C.S.)).

Le 2 août 2005, les deux entreprises financières consentent un prêt garanti par une hypothèque à la propriétaire d'un immeuble. Cette dernière souscrit à un contrat d'assurance auprès de l'assureur comme étant la propriétaire occupante de l'immeuble. Ce contrat d'assurance comprend la clause hypothécaire type.

Le 26 avril 2006, l'immeuble qui fait l'objet de l'assurance est incendié. Le 26 juin 2006, les créancières présentent leur réclamation, mais l'assureur refuse de les indemniser. En fait, il reproche aux créancières de ne pas l'avoir informé de l'inoccupation de l'immeuble par la propriétaire. Les créancières ont été avisées, le 24 février 2006, que la propriétaire n'occupait pas l'immeuble et qu'il était loué, mais elles n'ont rien déclaré à l'assureur. Ce dernier prétend que le défaut par les créancières de déclarer l'inoccupation de l'immeuble par la propriétaire constitue une aggravation de risque, selon la clause hypothécaire et l'article 2466 C.c.Q.

D'abord, le juge de première instance aborde le litige sous l'angle de l'exclusion du risque. L'immeuble assuré devait être occupé par la propriétaire et devait servir à des fins résidentielles. Or, l'immeuble est plutôt utilisé à des fins locatives, même lors du sinistre, un fait que les créancières hypothécaires connaissaient depuis plusieurs semaines. Par conséquent, la Cour est d'avis que le risque qui s'est réalisé n'est pas celui qui est protégé par la police d'assurance et est d'avis qu'il y a exclusion du risque.

De plus, le juge de première instance conclut que si l'assureur avait été informé par les créancières de l'inoccupation par la propriétaire de l'immeuble, il aurait résilié le contrat conformément à l'article 2467 C.c.Q. qui, situé sous le titre de l'aggravation du risque dans le Code civil du Québec, se lit comme suit :

2467. L'assureur qui est informé des nouvelles circonstances peut résilier le contrat ou proposer, par écrit, un nouveau taux de prime, auquel cas l'assuré est tenu d'accepter et d'acquitter la prime ainsi fixée, dans les 30 jours de la proposition qui lui est faite, à défaut de quoi la police cesse d'être en vigueur.

Toutefois, s'il continue d'accepter les primes ou s'il paie une indemnité après un sinistre, il est réputé avoir acquiescé au changement qui lui a été déclaré.

Ainsi, la Cour annule la police d'assurance et rejette le recours des créancières.

Les créancières hypothécaires portent cette décision en appel et, le 2 février 2011, la Cour d'appel (2011 QCCA 197 (C.A.)) rejette à nouveau leurs arguments. Précisant d'abord que les faits en l'espèce sont très particuliers, la Cour d'appel retient les conclusions du juge de première instance concernant la nullité du contrat d'assurance. Par conséquent, les créancières hypothécaires ne sont pas indemnisées, puisqu'elles n'ont pas déclaré à l'assureur l'inoccupation des lieux.

À la lumière de ces jugements, les créanciers hypothécaires devraient divulguer tout fait dont ils ont connaissance à l'assureur, puisqu'à défaut, ils pourraient ne pas être indemnisés en cas de sinistre.