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septembre 2015
PFD | Immobilier

La vie en copropriété et le règlement de l'immeuble : Limites aux libertés individuelles

Par François Laplante Avocat

La vie en copropriété comporte son lot d'avantages. Que l'on pense à la proximité de services ou de commerces, au partage d'espaces communs, comme une piscine ou une terrasse, ou encore à l'absence d'entretien du terrain comparativement à une maison unifamiliale.

Cependant, cette vie en copropriété comprend également certaines restrictions à l'exercice de ce droit de propriété. Ces restrictions sont prévues au règlement de l'immeuble, lequel se retrouve à la déclaration de copropriété.

Plusieurs décisions de nos cours ont eu à trancher des litiges opposant des copropriétaires à leur syndicat de copropriété. Que ce soit pour des questions de changement de revêtement de plancher, de bacs à fleurs au balcon ou encore de solarium sur la terrasse, la jurisprudence regorge d'exemples de toutes sortes.

Tout récemment, la Cour supérieure a rendu un jugement dans un dossier où des copropriétaires poursuivaient leur syndicat de copropriété afin de faire invalider l'article du règlement de l'immeuble qui prévoit que tout occupant d'un appartement doit laisser un exemplaire des clés aux administrateurs du syndicat. Cette disposition se retrouve dans la plupart, sinon dans tous les règlements d'immeubles en copropriété.

Les demandeurs soutenaient que cette disposition du règlement était contraire à la Charte des droits et libertés de la personne, qui prévoit que la demeure est inviolable.

L'article en litige du règlement énonce que le détenteur des clés n'est autorisé à pénétrer dans l'appartement qu'en cas d'urgence qui résulterait d'un incendie, d'un bris de tuyau, de rupture de circuits électriques, de bris de fenêtres ou carreaux ou de pénétration d'eau par inondation ou autrement. On comprend bien qu'il s'agit là de situations urgentes, demandant une intervention immédiate.

Les copropriétaires soutenaient que cette disposition contrevenait à l'article 6 de la Charte, qui prévoit que toute personne a droit à la jouissance paisible de ses biens, sauf dans la mesure prévue par la loi.

Les copropriétaires plaidaient également que la disposition du règlement violait les articles 7 et 8 de la Charte, lesquels prévoient que la demeure est inviolable et que personne ne peut pénétrer chez autrui sans son consentement exprès ou tacite.

Après avoir entendu les arguments des parties, la juge arrive à la conclusion que le recours des demandeurs n'est pas recevable et qu'il n'y a pas d'atteinte en vertu de la Charte. Son raisonnement est simple et clair. L'article 1066 du Code civil prévoit qu'aucun copropriétaire ne peut faire obstacle à l'exécution de travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, même à l'intérieur de sa partie privative. Cette disposition permet donc d'écarter l'article 6 de la Charte.

De plus, l'article 1062 du Code civil nous dit que la déclaration de copropriété lie les copropriétaires. La juge explique qu'en devenant propriétaires, les demandeurs ont implicitement adhéré à l'article du règlement, lequel se trouve dans la déclaration de copropriété. Le recours visait donc une clause pour laquelle leur consentement exprès avait été donné.

La juge précise, en terminant, que cela fait partie des inconvénients de vivre en copropriété. Elle ajoute que certaines libertés individuelles doivent céder le pas devant le bien-être collectif.

Vous avez des questions quant à l'interprétation de votre déclaration de copropriété? N'hésitez pas à nous consulter. Les avocats de notre section Droit Immobilier sauront vous conseiller et vous guider dans vos démarches.