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décembre 2014
PFD | Immobilier

L'obligation de bonne foi en matière de bail commercial

Par Neda Esmailzadeh

Dans un jugement récent de la Cour supérieure (Second Placements inc. c. 9067-3856 Québec inc., 2014 QCCS 4079), le tribunal rappelle l'importance de l'obligation d'agir de bonne foi qui gouverne tous les aspects des rapports contractuels entre les parties.

Dans cette affaire, les parties étaient liées par un bail commercial qui était en vigueur depuis plusieurs années. Le bail expirait le 1er février 2015. Or, en 2011, la locataire a quitté le local loué sans préavis, malgré qu'elle ait continué à payer le loyer jusqu'en juin 2013, date à laquelle elle a unilatéralement cessé tout paiement de loyer. Le locateur a été informé du délaissement des lieux par la locataire en octobre 2011, mais n'a déployé aucun effort pour relouer les lieux à un autre locataire. En effet, la loi est claire à l'effet que tout réclamant, incluant un locateur, a l'obligation de faire le nécessaire pour réduire ou mitiger ses dommages. Suite à l'arrêt de paiement du loyer en juin 2013, le locateur a institué des procédures en réclamation de toutes les sommes dues en vertu du bail, notamment pour les loyers impayés jusqu'au 1er février 2015.

En l'occurrence, le juge a décidé que malgré que la locataire ait délaissé les lieux loués sans avis, à partir du moment où le locateur a été informé de ce délaissement, et malgré que la locataire continuait de payer le loyer mensuel, le locateur avait une obligation de bonne foi de faire des efforts pour relouer le local commercial. Il est à noter que la locataire avait demandé la résiliation du bail au locateur, laquelle demande avait été refusée. Par ailleurs, le juge a également conclu que la locataire n'avait pas agi de bonne foi en quittant les lieux sans préavis.

À cet effet, l'honorable juge André Roy, J.C.S. se prononçait ainsi :

"l'obligation d'agir de bonne foi posée par les articles 6, 7 et 1375 C.c.Q., vaut dans tous les domaines, dont celui du louage de choses. L'obligation d'agir de bonne foi comprend certes celle de faire des efforts en vue de relouer les espaces locatifs délaissés. Par conséquent, si on ne peut pas à proprement parler d'un devoir de mitigation des dommages échéant à la demanderesse, le Tribunal est d'avis qu'en exécution de son devoir d'agir selon les exigences de la bonne foi, elle avait l'obligation de faire des efforts raisonnables pour relouer les espaces devenus vacants."

Ainsi, que ce soit à titre de locataire ou de locateur, la bonne foi peut imposer certaines obligations au-delà des dispositions contractuelles. N'hésitez pas à nous consulter afin de vous informer de la portée de vos obligations contractuelles avant de poser un geste. Il est à noter que le jugement fait présentement l'objet d'une inscription en appel.