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février 2013

Deux ans d'attente pour un permis de construction

Par Marie B. Deschamps

La construction d'un accès véhiculaire permettant d'accéder à des propriétés enclavées est à l'origine d'un litige opposant deux résidants de la Ville de Barkmere à la Ville. La Cour d'appel a récemment rendu une décision dans cette affaire : Blackwell c. Barkmere (Ville de) 2012 QCCA 2020.

Blackwell et Sakkal possèdent chacun une propriété aux abords du Lac des Écorces situé sur le territoire de la Ville de Barkmere. Ces propriétés voisines sont toutes deux enclavées et la seule manière d'y accéder durant l'été est en bateau et durant l'hiver en traversant sur la glace. En septembre 2007, dans le but de remédier à ces difficultés d'accès à leur propriété, Blackwell, en son nom et en celui de Sakkal, entreprend des démarches auprès de la Ville afin de pouvoir aménager une voie d'accès terrestre, autrement nommée un accès véhiculaire dans la réglementation municipale applicable.

À partir de ce moment, plusieurs échanges de lettres ont eu lieu entre Blackwell et le directeur général de la Ville. En effet, la Ville, sans jamais refuser la demande de permis, lui a demandé à plusieurs reprises des informations et des documents supplémentaires, lesquels ont toujours été transmis tel que requis.

Entre-temps, la Ville a procédé à l'adoption de deux résolutions et d'un règlement interdisant la construction d'un accès véhiculaire sur son territoire. Malgré cela, le directeur général laissait savoir à Blackwell, par écrit, que leur demande de permis serait étudiée par le conseil de la Ville.

En mars 2009, soit deux ans après la demande initiale de permis, la Ville refusait la demande de permis au motif que le projet d'accès qui lui avait été soumis n'était pas conforme aux règlements d'urbanisme adoptés en 2008.

Suite à ce refus, Blackwell a entrepris un recours en mandamus afin qu'il soit ordonné à la Ville de délivrer un permis de construction d'accès véhiculaire. En première instance, la Cour supérieure a rejeté la requête au motif que les propriétés de Black et Sakkal n'étaient pas adjacentes à une route. Quant au comportement de la Ville, la juge a conclu que les documents sollicités et les délais ne pouvaient avoir comme conséquence d'obliger la Ville à délivrer un permis alors que les conditions préalables à l'obtention du permis n'étaient pas respectées.

En appel de cette décision, la Cour d'appel conclut que l'analyse de la juge de première instance du règlement municipal a pour conséquence de condamner les appelants à être enclavés, les privant ainsi de la jouissance de leur propriété, ce qui est contraire à l'art. 6 de la Charte des droits et libertés. Dans ces circonstances, la Cour est d'avis que le projet des appelants correspond à la définition d'"accès véhiculaire" que l'on retrouve au règlement municipal.

Par ailleurs, la Cour vient également à la conclusion que la Ville a fait naître chez ses administrés l'expectative que leur demande de permis serait traitée conformément à l'ancien règlement. Avant d'indiquer que, face à un pouvoir lié, la question de l'expectative légitime se pose différemment, elle rappelle le principe établi par la Cour suprême du Canada dans l'affaire Mont-Sinaï (2001 CSC 41) où il a été reconnu que l'expectative légitime peut être opposée à un pouvoir discrétionnaire de l'administration.

De cette manière, la Cour d'appel vient indiquer que la Ville, par son comportement, a laissé croire à Blackwell et Sakkal qu'ils obtiendraient le permis requis, sous réserve de fournir des documents additionnels et rencontrer les autres conditions. Selon la Cour, la Ville serait malvenue de ne pas reconnaitre de droit acquis à l'émission du permis.

Ainsi, en rappelant qu'une ordonnance de mandamus ne peut être rendue lorsque les conditions pour l'obtention d'un permis ne sont pas remplies, elle accueille leur requête à la seule fin de déclarer qu'ils ont droit au permis de construction d'un accès véhiculaire, conformément à la réglementation municipale applicable le 28 septembre 2007, dans la mesure où ils déposent une demande officielle de permis et paient les droits exigibles dans un délai de neuf mois à compter du jugement.

Ce jugement de la Cour d'appel est intéressant d'abord parce que la Cour confirme qu'une telle attitude de l'Administration envers les administrés, dans l'exercice d'un pouvoir discrétionnaire, aurait lié la Ville dans sa décision. D'un autre côté, la Cour élargit, en obligeant la Ville à étudier la demande de permis des appelants en fonction de l'ancien règlement municipal, la portée du principe de l'expectative légitime à l'égard d'un pouvoir lié.