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janvier 2012

Des travaux exécutés pour des fins dites "spéculatives" peuvent-ils donner lieu à une hypothèque légale de la construction?

Par André Morin Avocat

Dans le cadre du jugement rendu dans l'affaire 9272-7892 Québec inc. (Pro-Co Beauce) c. Marc Vallières (200-17-011996-097 et 200-17-011622-099), l'honorable Suzanne Ouellet, j.c.s., répond par la négative à cette intéressante question.

En effet, l'entrepreneur Pro-Co Beauce, pour le compte du propriétaire d'alors, un certain Marc Vallières, avait exécuté des travaux de remplissage et de nivellement prévus à une entente de service signée entre les parties. Demeurant impayée, Pro-Co Beauce procède à la publication de quatre (4) avis d'hypothèque légale de la construction à compter du mois de novembre 2008. Or, dans l'intervalle, un créancier hypothécaire dudit Marc Vallières, devient propriétaire (selon un jugement en prise en paiement rendu par l'honorable Jacques R. Fournier, j.c.s., pour le district judiciaire de Laval) des immeubles faisant l'objet des hypothèques légales de Pro-Co Beauce.

La principale question posée au tribunal consistait donc à savoir si Pro-Co Beauce avait participé, par ses travaux de remplissage et de nivellement, à la construction d'un immeuble au sens des articles 2724 et 2726 du Code civil du Québec. Aux fins de ce qui suivra, il convient ainsi de reproduire deux (2) extraits de ces articles, à savoir :

2724. Les seules créances qui peuvent donner lieu à une hypothèque légale sont les suivantes : (...)

2° Les créances des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble; (...)

2726. L'Hypothèque légale en faveur des personnes qui ont participé à la construction ou à la rénovation d'un immeuble (...)

Après analyse de l'entente de service ainsi que de certaines dispositions législatives, notamment le sens usuel à accorder à l'expression "participer à la construction d'un immeuble ", l'honorable juge Ouellet en arrive à la conclusion que les travaux effectués par Pro-Co Beauce ne s'inscrivaient pas dans un projet de construction déterminé et planifié. En fait, au contraire, il s'agissait du simple aménagement d'un terrain vacant destiné à la revente, et ce, dans un contexte de spéculation, tel que le spécifiait d'ailleurs l'entente entre les parties qui prévoyait que certains montants seraient payés "à la vente des terrains dudit lot".Selon ce jugement (par. 26) :

" Les travaux de Pro-Co Beauce ne faisaient donc non plus partie du "processus de la construction d'un immeuble et n'en constituait par l'accessoire. Rappelons-le aucune construction n'était projetée par Marc Vallières. "

L'honorable magistrat trace également un parallèle intéressant avec les plans préparés par un architecte, lesquels ne peuvent faire l'objet d'une hypothèque légale de la construction que si les travaux prévus auxdits plans ont été réalisés. Selon son raisonnement, au même titre, les travaux d'aménagement d'un terrain vacant ne pourront faire l'objet d'une hypothèque légale de la construction que si une construction d'immeuble y est réalisée par le donneur d'ouvrage.

Conséquemment, tout entrepreneur dans le domaine de l'excavation, en particulier au niveau du terrassement et du nivellement, devrait prêter une attention particulière au contexte dans lequel ses services sont retenus.

9072-7892 Québec inc. (Pro-Co Beauce) c. Vallières, 2011 QCCS 4310. En appel.