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avril 2015
PFD | Construction

Dénonciation tardive en matière de vices cachés: est-ce vraiment fatal?

Par Jean-Philippe Desabrais Avocat

La règle édictée au Code civil du Québec prévoit, à l'article 1739 :

"L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice."

Généralement, les tribunaux ainsi que les auteurs de doctrine ont évalué le caractère du délai raisonnable de la dénonciation variant entre six (6) mois à un (1) an.

Après ces délais, plusieurs décisions des tribunaux ont rejeté les recours en vices cachés sur la base d'une dénonciation tardive.

Or, récemment, les tribunaux commencent à adopter une approche beaucoup plus souple en matière de dénonciation. En effet, dans la décision de De La O c. Sasson, 2015 QCCS 713, l'honorable Daniel W. Payette, en est venu à la conclusion que malgré la dénonciation d'un vice caché six (6) ans après sa découverte, cette dénonciation n'était pas tardive au point de faire perdre des droits aux propriétaires de l'immeuble ayant constaté ledit vice.

Bien que le juge Payette ait rejeté le recours des demandeurs sur un autre motif, ce dernier, se basant sur les enseignements récents de la Cour d'appel, dans la décision Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd., 2014 QCCA 588, considère que la dénonciation tardive du propriétaire doit correspondre à un préjudice réel pour le vendeur et non à un simple préjudice de droit afin de justifier le rejet du recours intenté par le propriétaire ou l'acheteur.

Conséquemment, dans le cas d'une dénonciation tardive d'un vice, le vendeur doit alors être en mesure de prouver qu'il a subi un préjudice de cette dénonciation tardive, comme par exemple, l'aggravation du vice depuis sa découverte et sa dénonciation.

En somme, la dénonciation tardive d'un vice n'est pas en soi fatale au recours mais, par mesure de prudence, il est toujours recommandé de consulter un procureur dès la constatation d'un vice afin que ce dernier puisse vous guider dans les différentes démarches à entreprendre.